Surfaces : comment s'y retrouver ?
Le lexique à connaître
Plusieurs notions et définitions sont à connaître en matière de mesure d'un bien immobilier : surface utile, surface plancher, surface habitable, surface privative, hauteur sous plafond.
Ces notions sont définies par le Code de la Construction et de l'Habitation, le Code de l'Urbanisme et par les lois "Boutin" et "Carrez".
Certains de ces sujets ne concernent pas forcément la vente d'un bien immobilier mais parfois plus spécifiquement la construction ou la location.
1 - La surface plancher
La surface plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre...).
3 - La surface habitable (Loi Boutin)
Certains espaces de l'habitation (balcons, garage, cave...) ne sont pas compris dans la surface habitable.
La loi Boutin oblige à fournir la surface habitable pour une location. Elle a pour objectif de protéger les intérêts des locataires pour :
- Comparer le montant des loyers pratiqués au m² habitable.
- Estimer le montant des factures en énergie par rapport à la consommation en kwH/m²/an telle que calculée dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
- Comparer le montant des honoraires (frais d’agence).
Le calcul de la surface privative est obligatoire avant la vente d’un bien immobilier lorsque celui-ci :
- est inclus dans une copropriété,
- que sa surface fait au moins 8 m²,
- qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial ou professionnel ou d’une maison en copropriété.
La loi Carrez protège les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsque celui-ci fait partie d’une copropriété.
Le mesurage de la surface réelle des parties privatives doit être annexé au compromis de vente avant la signature. Une erreur de mesure ou l’absence de mesurage Loi Carrez engage la responsabilité du vendeur ou du mandataire de vente.
- La surface habitable "Loi Boutin" se calcule tant pour un bien individuel que en copropriété alors que la surface privative "Loi Carrez" ne se calcule qu'en copropriété.
- La surface habitable se mentionne dans un bail, alors que la surface privative se mentionne dans un acte de vente.
La loi tolère une marge d’erreur inférieure à 5 % au bénéfice du vendeur.
En revanche, si l’acquéreur constate que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur.
Il dispose, dans ce cas, d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante.
Calculer les surfaces
Hauteur sous plafond, mansarde, réglementation, outillage, différentes définitions, les mesures peuvent s'avérer parfois complexes : faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié est fortement recommandé.
L’attestation de surface privative "loi Carrez" bénéficie d’une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux pouvant modifier la superficie.
Si l’attestation s’avère très ancienne, mieux vaut vérifier que le professionnel qui l’a établie existe toujours pour vous assurer une sécurité en cas de litige.
